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Les clefs pour réussir votre revente LMNP

Spécialiste de la revente LMNP en résidences services

Notre cabinet réalise votre estimation de revente LMNP gratuitement, sans aucun engagement et en moins de 3 jours à réception de votre dossier de revente complet.

Même si le calcul pour estimer un logement meublé en exploitation est simple (loyer annuel / taux de rendement espéré par un nouvel acheteur), tout l’enjeux repose sur la détermination du taux de rendement escompté par le futur investisseur.

C’est pourquoi faire confiance à un expert du marché secondaire en Location Meublée Résidences Services est primordial. Grâce à ses compétences pour analyser votre dossier revente (notamment le bail commercial, les comptes d’exploitation et procès verbaux d’assemblées générales) ainsi qu’à ses connaissances des principaux gestionnaires français, l’expert réalisera l’estimation avec la plus grande précision.

Il est évident qu’un appartement meublé acheté neuf présentant un rendement initial d’environ 4% devra proposer un taux supérieur pour attirer un nouvel acquéreur. Ce dernier devant faire face plus rapidement à des travaux par exemple.

De plus, le spécialiste saura revendre votre logement meublé vite et bien grâce à la centaine de cabinet de conseils en patrimoine partenaires qui s’approprieront votre logement pour le proposer à leurs clients lors de rendez-vous patrimoniaux.

N’oubliez pas : un logement lmnp en résidence services est certes un actif immobilier, mais vendu avant tout comme un produit financier.


Comment revendre un bien LMNP en résidence services ?

La revente LMNP ancien

Il s’agira pour l’acquéreur initial de mettre en vente un bien immobilier locatif meublé situé au sein d’une résidence « services ».

Les résidences de services sont généralement destinées aux :

  • Seniors,
  • Hommes d’affaires,
  • Touristes,
  • Etudiants.

Elles sont exploitées par des gestionnaires spécialisés dont les plus connus sont Odalys, Park & Suites, Résid’Etudes, MMV, Pierre & vacances, Le Noble Age, Orpéa, MGm, Nemea, Appart City, DomusVi…

Selon la pérennité du bien LMNP ancien et du gestionnaire d’exploitation, le futur acquéreur aura la possibilité de récupérer toutes les données nécessaires pour évaluer sa rentabilité à long terme.

Ce bien locatif en exploitation permet au futur vendeur de valider sa vente si son bilan comptable s’avère positif en terme de rendement auprès du futur propriétaire.

Cependant, certaines spécificités doivent être respectées par le vendeur lors d’une revente LMNP ancien.

Elles concernent la régularisation de la TVA et celle de la fiscalité mise en place par l’administration fiscale.

Concernant la revente d’un bien LMNP Périssol ou Censi-Bouvard

> En cas d’assujettissement de la TVA

Selon l’administration fiscale, le vendeur et le futur investisseur y sont assujettis à condition que le nouveau propriétaire récupère le bail commercial de son prédécesseur et s’engage à soumettre à la TVA ses futurs loyers.

# En revente LMNP Périssol après 5 ans et avant 20 ans

Les vendeurs ayant acquis un bien depuis le 1 janvier 1996 ne sont pas assujettis à la TVA.

Ils conservent leurs TVA car le délais de régulation s’applique sur 10 ans et non sur 20 ans à cette époque.

Cependant les biens acquis après le 1 janvier 1996 obligent les vendeurs à restituer la TVA au prorata des années des biens non détenus en cas de rupture du bail commercial.

La réversion de TVA ne s’applique pas si le vendeur et le futur propriétaire sont assujettis à la TVA selon l’article 257 bis CGI.

# En revente LMNP Censi-Bouvard avant 5 ans et après 5 ans

Selon l’administration fiscale, le vendeur sera dans l’obligation de restituer la TVA acquise par 20 éme de détention du bien. L’acquéreur initial sera dispensé si les 2 parties y sont assujetties selon l’article 257 bis CGI.

# Après 20 ans de détention du bien immobilier

Selon l’administration fiscale, la TVA est définitivement acquise par l’acquéreur initial.

Il pourra conserver l’intégralité de la TVA lors de la revente LMNP sous les dispositifs Périssol et Censi-Bouvard.

> En terme de fiscalité concernant une revente LMNP Périssol ou Censi-Bouvard

# Avant 9 ans de détention légale du bien LMNP
Revente LMNP Périssol

L’administration fiscale récupère les réductions pratiquées et réintègre l’ensemble des amortissements déduits de la date du bien d’acquisition à celle de la vente du bien dans le revenu net foncier du vendeur.

Revente LMNP Censi-Bouvard

En cas de rupture du bail commercial, l’administration fiscale devra effectuer une reprise des réductions d’impôts dont à pu bénéficier le vendeur du jour de l’acquisition jusqu’au jour de la revente.

Exception pour le vendeur LMNP Périssol ou Censi-Bouvard

Selon l’administration fiscale, le vendeur serait autorisé à conserver les déductions pratiquées sur son bien pour les raisons suivantes : une expropriation, une perte d’emploi, un décès ou une invalidité.

# Revente LMNP après 9 ans de détention légale du bien

Ayant remplis ces obligations au dispositif Périssol ou Censi-Bouvard, le vendeur aura la possibilité de conserver l’intégralité de ses déductions d’impôts dont il a pu bénéficier.

Selon certains dispositifs de défiscalisation, la revente en LMNP impose aux futurs vendeurs de respecter certaines règles pour aboutir à la vente.

Il est donc nécessaire d’avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine pour pouvoir prendre les bonnes décisions et sécuriser sa revente LMNP.

Les caractéristiques du LMNP ancien

Un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut décider d’investir dans un logement ancien. L’achat d’un bien LMNP d’occasion présente de nombreux avantages par rapport à un achat dans une LMNP neuf. Rappelons tout de même qu’investir dans un logement LMNP ancien nécessite de récupérer le bail commercial du prédécesseur établi avec le gestionnaire de la résidence pour garantir ses revenus locatifs. Vous serez donc en possession d’un logement dédié à un type de locataire particulier : tourisme, étudiant, senior…

LMNP ancien : une bonne vision sur l’exploitation de la résidence services

Le principal avantage d’un achat en LMNP ancien est sa vision sur l’investissement en question. Vous aurez en effet accès à l’ensemble des données comptables de la LMNP. Vous pourrez ainsi évaluer les rendements et le turnover jugeant de l’attractivité du bien.

Vous disposerez de plus d’une vision sur les différentes charges passées et à venir. Vous pourrez ainsi évaluer avec précision quelles sont les charges récurrentes et les charges à venir. Les gros travaux sont en effet à votre charge selon l’article 606 du code civil. Vous devez donc prêter une grande attention à ces frais.

Le prix d’acquisition est un élément essentiel du choix de l’investissement. Le prix d’achat moyen d’une LMNP ancien est souvent 20% à 30% moins cher face à un bien LMNP neuf. L’habitation sera de plus dans une zone géographique à bon potentiel.

La plupart des investissements LMNP en France se font dans le neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). L’avantage d’un LMNP ancien résulte du fait que le bien est déjà construit et la résidence services en activité. Vous bénéficierez donc d’un revenu immédiat.

A la différence d’un achat en LMNP neuf, vous n’êtes pas soumis à un engagement lié à la durée. Vous pourrez ainsi revendre votre bien peu de temps après son achat et sans pénalité.

L’exploitation commerciale du lmnp ancien ne génère pas de fiscalité pendant plus de 20 ans grâce aux fameux amortissements différés remis à zéro lors d’un nouvel achat

Vos revenus locatifs ne seront pas imposables selon le montant investi dans le bien. En effet l’amortissement du bien est remis à zéro lors de son achat par un nouvel acheteur. Vous pourrez ainsi déduire de vos revenus locatifs ces amortissements qui sont reportables sans limite. Les biens amortissables concernent l’immobilier (les murs) et ses meubles (le mobilier).

Concernant l’achat de la LMNP ancien, l’acquéreur pourra bénéficier d’un prix très compétitif. Il n’est cependant pas pertinent de revendre son opération LMNP ancien avant d’avoir pleinement profité de ses avantages. La meilleure option serait d’attendre la fin des amortissements qui s’étalent sur une longue période (environ 20-25 ans).

Une stratégie opportune serait de mélanger un investissement LMNP ancien et neuf afin de bénéficier de l’ensemble des avantages. L’investisseur pourra ainsi récupérer la TVA sur le bien locatif neuf et obtenir un prix plus faible sur l’achat d’un logement LMNP ancien.

Un spécialiste de la revente lmnp peut donc vous être utile afin d’accéder à son catalogue de logements lmnp ancien. Vous pourrez bénéficier de conseils adaptés à vos ressources et objectifs.


Contactez-nous pour obtenir gratuitement votre estimation en revente LMNP

En complétant ce formulaire de contact, un de nos experts en revente LMNP va prendre attache avec vous pour faire le point sur votre projet.

 

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